Fasaderehabilitering i Oslo: Komplett guide for borettslag og sameier

En fasade varer ikke evig. En malt murfasade har en levetid på 25 til 30 år under normale forhold, og i Oslo med våt vinter og store temperatursvingninger kan det gå fortere.

Synlige tegn du bør ta på alvor: rifter og sprekker i pussen, avskalling av maling på vegger, fuktskader eller algevekst, rust som siver ut fra betongelementer, og råteskader rundt vinduskarmer.

Usynlige tegn som dukker opp innenfra: trekk langs yttervegger, høyere energikostnader enn normalt, og fuktlukt i rom som grenser mot yttervegg.

Én observasjon er ikke alltid nok til å sette i gang et stort prosjekt. Men en kombinasjon, eller tegn som forverres raskt, bør utløse en tilstandsvurdering. Jo tidligere man starter den samtalen, jo flere valgmuligheter har styret.

Fasaderehabilitering er sjelden én enkelt jobb. Det er et samlebegrep for alt som gjøres for å bringe byggets ytterhud tilbake til god stand, og det er klokt å samle flere tiltak i ett prosjekt når stillaset uansett settes opp.

Et komplett prosjekt kan inkludere reparasjon av puss og mur, betongrehabilitering, malerarbeid, utskifting av vinduer og balkonger, piperehabilitering og tak- og blikkenslagerarbeid via samarbeidspartnere.

Som totalentreprenør tar Front ansvar for hele prosjektet fra start til slutt. Styret forholder seg til én kontaktperson, og du slipper å være i dialog med fem håndverksfirmaer som skal koordinere seg imellom.

Det ærlige svaret er at det kommer an på. Men det er mulig å si noe om hva som driver kostnadene.

Byggets størrelse og høyde påvirker stillasbehov og tidsbruk. Fasadens tilstand avgjør hvor mye skjult skade som finnes bak det synlige. Materialvalg gir store prisforskjeller. Og hva som inkluderes i prosjektet, balkonger, vinduer, tak, har stor effekt på totalsummen.

For et gjennomsnittlig borettslag i Oslo er fasaderehabilitering en investering i millionklassen. Anbud er det eneste sikre svaret på hva det koster for akkurat deres bygg, og det er gratis å be om.

Det er også verdt å huske at utsettelse sjelden er gratis. En fasade som trenger rehabilitering nå, koster mer å rehabilitere om tre år.

Styret kan normalt fatte vedtak om vedlikehold innenfor byggets normale drift. Større prosjekter som medfører økte felleskostnader kan kreve godkjenning fra generalforsamlingen. Avklar dette med forretningsfører tidlig, slik at formelt vedtak er på plass før kontrakter signeres.

Prosessen frem til oppstart går typisk via tilstandsvurdering, innhenting av anbud, evaluering og vedtak, og til slutt finansiering på plass gjennom oppsparte midler, banklån eller fordeling på felleskostnader. Det finnes banker som spesialiserer seg på lån til borettslag, og mange gjennomfører store prosjekter uten stor egenkapital.

• Befaring og tilbud: Entreprenøren besikter bygget og gir et spesifisert tilbud. Sammenlign alltid tilbud linje for linje, ikke bare totalsummen.
• Planlegging og oppstartsmøte: Fremdriftsplan settes opp, materialer bestilles, og praktiske detaljer avklares med styret.
• Informasjon til beboerne: Beboerne varsles om oppstart, støy og adkomstbegrensninger. Front legger ut løpende informasjon på egne beboersider gjennom hele prosjektet.
• Gjennomføring: Stillas monteres og arbeidet starter systematisk, gjerne fra topp og ned. Prosjektleder følger opp daglig.
• Ferdigbefaring og overlevering: Avvik dokumenteres og lukkes før prosjektet avsluttes. Et seriøst firma er like tilgjengelig etter overlevering som underveis.

Front ble etablert i 1992 og er i dag et av Oslos mest erfarne selskaper innen rehabilitering av fasader og tilhørende bygningsarbeider, med over 30 års erfaring og ca. 50 egne ansatte. Vi er godkjent for ansvarsrett, registrert i Startbank og medlem av Murmesternes forening i Oslo, og tar totalansvar for prosjektene vi påtar oss.

Lurer du på hva fasaden på ditt bygg faktisk trenger? Vi kommer gjerne på befaring og gir deg et konkret grunnlag å jobbe videre fra.