Fasaderehabilitering for borettslag og sameier: styrets komplette guide
Kanskje har noen i borettslaget nevnt det. Kanskje har du selv lagt merke til det på vei inn døren: sprekker i pussen, misfarginger langs vinduskarmene, mur og puss som har løsnet fra veggen. Fasaden er borettslagets første forsvarslinje mot vær, fukt og kulde, og det som ser lite ut kan vokse seg til et kostbart problem hvis man venter for lenge.
I denne guiden går vi i dybden på på det som er spesielt for deg som sitter i styret eller jobber som forvalter: når bør dere starte prosessen, hva koster det, hvem tar beslutningen, og
hvordan foregår et prosjekt fra første befaring til overlevering. Generell informasjon om fasaderehabilitering i Oslo finner du her.
Når er det på tide?
En fasade varer ikke evig. En malt murfasade har en levetid på 25 til 30 år under normale forhold, og i Oslo med våt vinter og store temperatursvingninger kan det gå fortere.
Legger dere merke til rifter i pussen, avskalling av maling, fuktskader, rust fra betongelementer eller trekk og fuktlukt langs yttervegger? Se full oversikt over tegn og årsaker i vår gjennomgang av fasaderehabilitering i Oslo. Én observasjon er ikke alltid nok til å sette i gang et stort prosjekt, men en kombinasjon, eller tegn som forverres raskt, bør utløse en tilstandsvurdering. Jo tidligere styret starter den samtalen, jo flere valgmuligheter har dere.
Hva bør inngå i prosjektet?
Fasaderehabilitering er sjelden én enkelt jobb. Det er klokt å samle flere tiltak, som puss og mur, betong, maling, vinduer, balkonger, pipe og tak, i ett prosjekt når stillaset uansett settes opp. Som totalentreprenør tar Front ansvar for hele prosjektet fra start til slutt. Styret forholder seg til én kontaktperson, og slipper å koordinere fem håndverksfirmaer som skal spille på lag.
Hva koster fasaderehabilitering i Oslo?
Det ærlige svaret er at det kommer an på. Men det er mulig å si noe om hva som driver kostnadene.
Byggets størrelse og høyde påvirker stillasbehov og tidsbruk. Fasadens tilstand avgjør hvor mye skjult skade som finnes bak det synlige. Materialvalg gir store prisforskjeller. Og hva som inkluderes i prosjektet, balkonger, vinduer, tak, har stor effekt på totalsummen.
For et gjennomsnittlig borettslag i Oslo er fasaderehabilitering en investering i millionklassen. Anbud er det eneste sikre svaret på hva det koster for akkurat deres bygg, og det er gratis å be om.
Det er også verdt å huske at utsettelse sjelden er gratis. En fasade som trenger rehabilitering nå, koster mer å rehabilitere om tre år.
Styrets ansvar og veien til beslutning
Styret kan normalt fatte vedtak om vedlikehold innenfor byggets normale drift. Større prosjekter som medfører økte felleskostnader kan kreve godkjenning fra generalforsamlingen. Avklar dette med forretningsfører tidlig, slik at formelt vedtak er på plass før kontrakter signeres.
Prosessen frem til oppstart går typisk via tilstandsvurdering, innhenting av anbud, evaluering og vedtak, og til slutt finansiering på plass gjennom oppsparte midler, banklån eller fordeling på felleskostnader. Det finnes banker som spesialiserer seg på lån til borettslag, og mange gjennomfører store prosjekter uten stor egenkapital.
Fase for fase, sett fra styrets side
- Befaring og tilbud: Entreprenøren befarer bygget og gir et spesifisert tilbud. Styret bør sammenligne tilbud linje for linje, ikke bare totalsummen. Se vår sjekkliste for valg av entreprenør for kriteriene som betyr mest.
- Planlegging og oppstartsmøte: Fremdriftsplan settes opp og praktiske detaljer avklares med styret. Dette er tidspunktet for å avklare økonomi og eventuelt formelt vedtak fra generalforsamlingen.
- Informasjon til beboerne: Beboerne varsles om oppstart, støy og adkomstbegrensninger. Styret bør sørge for at informasjonen når alle, gjerne i samarbeid med entreprenørens egne beboersider.
- Gjennomføring: Stillas monteres og arbeidet starter systematisk. Prosjektleder følger opp daglig, og styret bør avtale faste statusmøter gjennom prosjektet.
- Ferdigbefaring og overlevering: Avvik dokumenteres og lukkes før prosjektet avsluttes. Avtal reklamasjonsoppfølging skriftlig før siste faktura betales.
Hvorfor Front Entreprenør?
Front ble etablert i 1992 og er i dag et av Oslos mest erfarne selskaper innen rehabilitering av fasader og tilhørende bygningsarbeider, med over 30 års erfaring og ca. 50 egne ansatte. Vi er godkjent for ansvarsrett, registrert i Startbank og medlem av Murmesternes forening i Oslo, og tar totalansvar for prosjektene vi påtar oss.
«I forkant av, og underveis i prosjektet, opplevde både styret og beboerne å bli møtt med forståelse for våre behov. Det man ofte savner i byggebransjen, er oppfølging i reklamasjonsfasen. Her må jeg bare si at Front har levert meget bra.»
– Christian Englestad, styreleder i Sameiet Professorløkka.
Ta kontakt for en uforpliktende befaring
Lurer du på hva fasaden på ditt bygg faktisk trenger? Vi kommer gjerne på befaring og gir deg et konkret grunnlag å jobbe videre fra. Kontakt oss her.